안녕하세요~
오늘은 부동산 경매 낙찰 후 명도 및 강제집행 방법과 절차에 대해서 알아보겠습니다.
먼저 낙찰된 부동산이 매각 허가 결정이 내려지면 대금 납부를 하게 됩니다. 대금 납부 후에는 직접 또는 법무사를 통해 소유권 이전을 할 수 있습니다. 그 후에는 해당 부동산에 점유자가 있는지 부터 파악해야 합니다.
점유자가 있는 경우 명도 절차에 대해서 알아보겠습니다.
1.명도 절차
1)점유자 파악 : 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람내역서 등을 통해 점유자를 파악할 수 있습니다.
2)명도 협상 : 낙찰자로서의 권리와 소유권 이전 등의 내용을 전달합니다. 점유자가 임차인인지 채무자 본인(또는 가족)인지 파악한 후에 점유자가 자진 퇴거를 할 수 있는 상황인지 확인 후 명도 협상을 진행하면 됩니다.
점유자가 최우선 변제 금액을 받을 수 있는 임차인이라면 이사비 지원(명도 비용)을 할 필요가 없습니다. 물론 이사비 지원(명도 비용)도 의무는 아닙니다. 하지만 강제 집행을 하지 않고 퇴거 기간 내에 점유자가 자진 퇴거를 한다면 낙찰자에게도 이득이기 때문에 소액의 이사비 지원을 해드리는 것이 도리라고 생각합니다.
점유자는 대부분 경제적으로 좋지 않은 상황이 많습니다. 경매 투자자로서 명도 비용이나 강제집행 비용을 낙찰가에 산정해서 투자를 하여 이사비 지원을 하는 것이 서로에게 좋습니다. 점유자는 이사비 지원으로 부담을 줄일 수 있고 낙찰자는 강제집행 비용보다는 이사비 지원(명도 비용) 금액이 적기 때문에 비용이 절약됩니다.
2.강제 집행 절차
강제 집행을 진행하게 되는 경우는 크게 2가지로 예를 들 수 있습니다.
첫 번째로는 점유자가 터무니 없이 과한 금액을 명도 비용으로 요구했을 때입니다. 낙찰자에게는 강제 집행 비용보다 적은 비용으로 이사비 지원을 해줘야 이득인데 그보다 높은 금액을 점유자가 제시한다면 이사비 지원의 의미가 없어집니다.
두 번째로는 해당 부동산에 점유자가 없고 연락처도 알 수 없을 때입니다. 점유자가 다른 곳에 살고 있고 연락도 안된다면 바로 강제 집행을 신청해서 진행하는 것이 좋습니다.
1)인도 명령 신청
법원에 인도 명령을 신청합니다. 소유권 이전 신청할 때 법무사에 대행으로 요청하면 편리합니다.
법원에서 인도 명령 결정이 되면 점유자에게 송달이 되고 확정이 됩니다.
2)인도 명령 확정 후 계고
인도 명령이 확정되면 집행관이 해당 부동산에 방문하여 계고를 합니다. 법원마다 약간의 차이가 있지만 열쇠 수리공을 대동하여 현관문을 개문하고 인도 명령 결정문을 남기고 오는 경우도 있고 현관문 사이에 인도 명령 결정문을 끼워 놓고 오는 경우도 있습니다.
3)강제 집행 신청
인도 명령 후에도 자진 퇴거를 하지 않는 다면 강제 집행을 바로 신청해야 합니다. 법원에서 송달증명원을 발급 후에 해당 경매계에 제출하여 강제 집행을 신청하면 됩니다.
4)강제 집행
강제 집행은 점유자의 물건을 빼내고 강제 퇴거 시키는 절차입니다. 해당 집행관과 일정을 협의해서 열쇠 수리공, 물건 운반을 위한 인부들과 동행하여 집행을 하게 됩니다. 이 때 낙찰자는 증인 2명을 참석시켜야 합니다. 집행하는 장면들을 사진과 동영상으로 촬영하는 것이 좋습니다.
강제 집행은 비용이 발생됩니다. 신청할 때 법원에서 정해준 대략적인 비용을 예납하고 집행 후에 열쇠 수리공 출장 비용, 운반 차량 비용, 동산 보관 비용 등이 추가로 발생될 수 있습니다.
5)동산 매각
점유자의 물건을 점유자가 찾아가지 않는 경우에는 동산 매각을 진행하게 됩니다. 동산 매각을 통해 낙찰자가 예납한 강제 집행 비용을 어느 정도는 상계 처리할 수 있게 됩니다. 상계 처리된 금액은 낙찰자의 계좌로 입금되어 반환됩니다.
점유자가 없는 경우에도 해당 부동산에 물건들을 버리고 간 경우가 많아 같은 방법으로 동산 매각 절차를 진행하게 됩니다.
3.마치며
앞서 말씀드린 내용처럼 명도 비용(이사비 지원)은 의무가 아닙니다. 하지만 점유자의 상황을 이해하고 공감하면서 이사비 지원을 해준다면 서로 좋은 결과를 낳을 수 있습니다. 투자를 하고 돈을 벌기 위해 경매 투자를 하지만 경매 투자자로서 선한 영향력을 행사했으면 좋겠습니다.